居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則
1. 總 則
1. 0. 1 總體目標與建設原則
為適應21世紀信息社會的生活方式, 提高住宅功能質(zhì)量, 居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心建設，提高住宅高新技術的含量和居住環(huán)境水平，以滿足居民現(xiàn)代居住生活的需求。
系統(tǒng)建設原則如下：
1. 符合國家信息化建設的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設的要求；
2. 系統(tǒng)的等級標準應與項目開發(fā)定位相適應;
3. 小區(qū)的規(guī)劃、設計、建設必須遵循國家和地方的有關標準、規(guī)范和規(guī)定；
4. 系統(tǒng)的規(guī)劃、設計、建設應與土建工程的規(guī)劃、設計、建設同步進行；
5.小區(qū)必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到國家規(guī)定的驗收標準；
6. 小區(qū)建設應推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1.0.2 小區(qū)分類
為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的小區(qū)合理配置智能化系統(tǒng)，小區(qū)按不同的功能設定、技術含量、經(jīng)濟投入等因素綜合考慮，劃分為：一星級（符號★，下同）、二星級（符號★★，下同）、三星級（符號★★★，下同）三種類型。
1.0.3 小區(qū)建設要求
小區(qū)建設應符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技術，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設主管部門的指導下，通過小區(qū)建設，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設備開發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。
1． 建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系
1） 住宅智能化技術、產(chǎn)品、設備和通過優(yōu)化集成后的成套設備的質(zhì)量審驗：
2） 小區(qū)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度；
3） 小區(qū)質(zhì)量綜合評價制度。
2． 實行住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)同步建設
1） 住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、施工；
2） 小區(qū)應采用技術先進、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設備和產(chǎn)品；
3） 小區(qū)應逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。
3． 小區(qū)智能化布線應符合開放性、兼容性、擴展性等要求，達到布線簡化、安裝方便、技術可靠、經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。
4． 小區(qū)應積極推廣應用國家和有關部門正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新產(chǎn)品。
5．小區(qū)在實施前應對未來物業(yè)管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準確、可靠地運轉(zhuǎn)。
1.0.4 小區(qū)規(guī)劃設計要求
小區(qū)規(guī)劃應作到因地制宜、布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美。住宅設計作到空間尺度適宜、套型功能完善、采光通風良好、建筑造型美觀。
1.0.5 住宅性能認定要求
居住小區(qū)竣工交付使用前應參照建設部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）申請性能認定。
２．系統(tǒng)的分類
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)按其硬件配置功能要求、技術含量、經(jīng)濟合理等劃分為一星級、二星級、三星級。
２.0.1 一星級
根據(jù)小區(qū)實際情況，建設“居住小區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術要求”標準中所列舉的基本配置。具體如下：
1. 安全防范子系統(tǒng)
(1)住宅報警裝置
(2)訪客對講裝置
(3)周邊防越報警裝置
(4)閉路電視監(jiān)控裝置
(5)電子巡更裝置
2. 管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)
(1)自動抄表裝置
(2)車輛出入與停車管理裝置
(3)緊急廣播與背景音樂
(4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
(5)設備監(jiān)控裝置
3. 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)
為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。
２.0.2 二星級
二星級除具備一星級的全部功能之外，要求在安全防范子系統(tǒng)、管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。并根據(jù)小區(qū)實際情況，科學合理地選用“居住小區(qū)智能系統(tǒng)技術分類”標準中所列舉的可選配置。
２.0.3 三星級
三星級應具備二星級的全部功能，系統(tǒng)先進、實用和可靠。并具有可擴充性和可維護性。特別要重視智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設備間（箱）、設備與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設計與施工。并在采用先進技術與為物業(yè)管理和住戶提供服務方面有突出技術優(yōu)勢。
３．系統(tǒng)技術要求
３.0.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
居住小區(qū)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺；聯(lián)結(jié)各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務。居住小區(qū)內(nèi)可以采用多種網(wǎng)絡拓樸結(jié)構(gòu)（如樹型結(jié)構(gòu)、星型結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)），圖1為居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體框圖。
３.0.2系統(tǒng)功能
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)組成，系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。
３.0.3系統(tǒng)硬件
1.系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設備、計量儀表和電子器材等，應優(yōu)先選擇先進、適用、成熟的產(chǎn)品和技術。避免短期內(nèi)因技術陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高而過早陶汰。同時應避免采用技術上不成熟的硬件產(chǎn)品。
2.硬件產(chǎn)品應具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護。
3.硬件產(chǎn)品應具有可擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。
３.0.4系統(tǒng)軟件
系統(tǒng)軟件的功能好壞直接關系到整個系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件包括：計算機及網(wǎng)絡操作系統(tǒng)、應用軟件及實時監(jiān)控軟件等。
1.系統(tǒng)軟件應具有很高的可靠性和安全性。
2.系統(tǒng)軟件應操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。用機環(huán)境要適應不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。
3.系統(tǒng)軟件應支持硬件產(chǎn)品的更新。
5. 系統(tǒng)軟件應具有可擴充性。
３.0.5系統(tǒng)集成
1. 根據(jù)對居住小區(qū)智能化系統(tǒng)不同需求，可采用不同的集成技術。應在居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設規(guī)劃階段制定所采用的系統(tǒng)集成方案。
2. 提倡采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等的融合技術，減化居住小區(qū)內(nèi)信息傳輸通道的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。
3. 在規(guī)劃階段應將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標準化，便于系統(tǒng)集成的實施。
4. 住宅內(nèi)可采用集各種功能為一體的控制技術。逐步發(fā)展采用無線傳輸技術。
5. 提倡居住小區(qū) “一卡通”系統(tǒng),智能化系統(tǒng)與社會其它職能部門聯(lián)網(wǎng)使用。
6. 中心控制室,布線管網(wǎng)，接地與防雷，系統(tǒng)供電的要求
(1) 中心控制室
居住小區(qū)應設立中心控制室，位置首選小區(qū)的中間位置，當居住小區(qū)規(guī)模較大時，應設立一個或多個分中心。中心控制室應設有可直接外開的安全出口，其它還應滿足GB50198－1994民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范中關于機房的規(guī)定。
(2) 布線管網(wǎng)
智能小區(qū)應將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入居住小區(qū)綜合管路的設計中，并符合居住小區(qū)總平面規(guī)劃的要求和房屋結(jié)構(gòu)對預埋管路的要求。
(3) 防雷與接地
應根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防雷技術要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。
(4) 系統(tǒng)供電
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于家庭報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。
４．系統(tǒng)實施細則
4.0.1一星級
1. 安全防范子系統(tǒng)
通過在居住小區(qū)周界、重點部位與住戶室內(nèi)安裝安全防范的裝置，并由居住小區(qū)物業(yè)管理中心統(tǒng)一管理，來提高居住小區(qū)安全防范水平。
(1) 住宅報警裝置
住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報警裝置。居住小區(qū)物業(yè)管理中心應實時處理與記錄報警事件。
(2) 訪客對講裝置
在住宅樓道入口處安裝防盜門控及語言對講裝置，住戶可控制開啟樓寓防盜門。
(3) 周界防越報警裝置
對封閉式管理的居住小區(qū)周界設置越界探測裝置，并與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)使用，能及時發(fā)現(xiàn)非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。
(4) 閉路電視監(jiān)控
根據(jù)居住小區(qū)安全防范管理的需要，對居住小區(qū)的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機進行監(jiān)控。居住小區(qū)物業(yè)管理中心可自動／手動切換系統(tǒng)圖像，可對攝像機云臺及鏡頭進行控制；可對所監(jiān)控的重要部位進行長時間錄像。
(5) 電子巡更裝置
居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。
巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
(1) 自動抄表裝置
住宅內(nèi)安裝水、電、氣、熱等具有信號輸出的表具，并將表具計量數(shù)據(jù)遠傳至居住小區(qū)物業(yè)管理中心，實現(xiàn)自動抄表。應以計量部門確認的表具顯示數(shù)據(jù)作為計量依據(jù)，定期對遠傳采集數(shù)據(jù)進行校正，達到精確計量。上述表具也可采用IC卡表具?！?br /> (2) 車輛出入與停車管理裝置
居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口通過IC卡或其它形式進行管理或計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。
(3) 緊急廣播與背景音樂
在居住小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，在特定分區(qū)內(nèi)可播業(yè)務廣播、會議廣播或通知等。在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。
(4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
居住小區(qū)物業(yè)管理中心配備有計算機或計算機局域網(wǎng)，配置實用可靠的物業(yè)管理軟件。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化。并要求安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、設備監(jiān)控裝置等在居住小區(qū)物業(yè)管理中心集中管理，便于及時對報警信號作出響應及處理。
(5) 設備監(jiān)控裝置
在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應具備下列功能：
1) 給排水設備故障報警；
2) 蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位報警；
3) 電梯故障報警、電梯內(nèi)人員求救信號指示或語音對講；
4) 變配電間設備的故障報警；
5) 欽用蓄水池過濾、殺菌設備的故障報警；
3. 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)
本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，提倡采用多網(wǎng)融合技術。
(1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學合理、經(jīng)濟適用。
(2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和XDSL（X可為A、V等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡。
(3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應提供管理系統(tǒng)，支持用戶開戶、用戶銷戶、用戶暫停、用戶流量時間統(tǒng)計、用戶訪問記錄、用戶流量控制等管理功能，使用戶生活在一個安全方便的信息平臺之上。
(4) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應提供安全的網(wǎng)絡保障。
(5) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應提供本地計費或遠端撥號用戶認證
（RADIUS）的計費功能。
(6) 每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)接口。
4.0.2 二星級
1. 安全防范子系統(tǒng)
二星級應具備一星級的全部功能，安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的系統(tǒng)建設，其功能及技術水平上應有較大提升。
(1)住宅報警裝置
戶門安裝防盜報警裝置，依據(jù)實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置；住戶室內(nèi)安裝燃氣泄露自動報警裝置。
(2) 訪客對講裝置
訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置
(3) 周界防越報警裝置
居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實時監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。留有對外報警接口。
(4) 閉路電視監(jiān)控
根據(jù)小區(qū)實際情況對居住小區(qū)主要通道、停車場、電梯轎廂（多層或高層住宅）等部位適當?shù)卦O置攝像機，達到有效的監(jiān)視目的。
(5) 電子巡更裝置
巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
(1)自動抄表裝置
上述表具數(shù)據(jù)可遠傳到供水、電、氣、熱相應的職能部門。住戶可通過居住小區(qū)內(nèi)部寬帶網(wǎng)、Internet網(wǎng)等查看表具數(shù)據(jù)或網(wǎng)上支付費用。
(2) 車輛出入與停車管理裝置
停車出入口車輛管理裝置與居住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。
(3) 緊急廣播與背景音樂
小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，播放背景音樂。
(4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
居住小區(qū)建立Internet網(wǎng)站，住戶可在網(wǎng)上查詢物業(yè)管理信息。居住小區(qū)內(nèi)安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、設備監(jiān)控裝置等與居住小區(qū)物業(yè)管理的計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。居住小區(qū)內(nèi)采用“一卡通”技術。
(5) 設備監(jiān)控裝置
在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應具備下列功能：
1) 變配電設備狀態(tài)顯示、故障警報；
2) 電梯運行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報；
3) 場景的設定及照明的調(diào)整。
4) 欽用蓄水池過濾、殺菌設備監(jiān)測；
5) 對園林綠化澆灌實行控制；
6) 對所有監(jiān)控設備的等待運行維護進行集中管理；
7) 對居住小區(qū)集中供冷和供熱設備的運行與故障狀態(tài)進行監(jiān)測
公共設施監(jiān)控信息與相關部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。
3. 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)
控制網(wǎng)中有關信息，通過小區(qū)寬帶接入網(wǎng)傳輸?shù)骄幼⌒^(qū)物業(yè)管理中心計算機系統(tǒng)中，用于統(tǒng)一管理。
4.0.3 三星級
三星級應具備二星級的全部功能，采用技術先進，便于系統(tǒng)集成，易操作及維護，可擴充性好。智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設備間（箱）與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設計與施工方面嚴格按國家標準或國際標準進行管網(wǎng)、設計與施工。目前暫無標準可循的，可按廠家自行制定標準。并在以下方面之一有突出的技術優(yōu)勢：
1、智能化系統(tǒng)應用先進技術應用方面：如采用多網(wǎng)融合技術，智能家庭控制器、IP協(xié)議智能終端等。
2、智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理和住戶提供服務方面：建立小區(qū)Internet網(wǎng)站和小區(qū)數(shù)據(jù)中心，提供物業(yè)管理、電子商務、VOD、網(wǎng)上信息查詢與服務、遠程醫(yī)療與遠程教育等增值服務項目。
主編單位： 建設部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司
建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心
參編單位： 廈門市萬安實業(yè)有限公司 無錫阿德勒科技發(fā)展有限公司
華為技術有限公司 深圳開發(fā)科技股份有限公司
主 編： 王素卿、童悅仲
副 主 編： 婁乃琳、方天培
參 加 人： 舒世從、張文才、李雪佩、林賢光、張 彥、陳 龍、
楊柱石、朱祖良、袁政宇、韓西京、張海燕、李 寧
本導則由建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心負責解釋。