【安防知識網(wǎng)】眾多地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)預(yù)估， 2009年商務(wù)辦公樓供應(yīng)量將再創(chuàng)歷史新高，但商務(wù)辦公樓租售市場的供需矛盾在短時間內(nèi)仍然存在，甚至因全球金融危機(jī)影響而激化。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年全國商務(wù)辦公樓竣工面積1148.07萬平方米，同比增長30.19%，商務(wù)辦公樓銷售面積922.87萬平方米，同比下降22.35%，供求比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　戴德梁行分析，伴隨金融危機(jī)的負(fù)面影響逐漸滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，眾多行業(yè)受到影響，多數(shù)企業(yè)采取緊縮開支、擱置搬遷計(jì)劃、控制租賃面積的應(yīng)對策略，甚至部分企業(yè)把后勤部門轉(zhuǎn)移到外圍低成本地區(qū)。需求的減少致使商務(wù)辦公樓的空置面積增多，而且租金面臨下降的壓力。從2008年第四季度后開始，核心城市的甲級商務(wù)辦公樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。

　　再加上，由于部分地區(qū)此前的商務(wù)辦公樓供應(yīng)過于旺盛，短期內(nèi)尚處于“消化”階段，新建商務(wù)辦公樓的速度在減緩。在全國商業(yè)辦公樓最集中的城市：京、滬、深、穗已顯現(xiàn)出需求抑制、疲軟的態(tài)勢。根據(jù)眾多地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)預(yù)測，由于價格下降未見底，2009年商務(wù)辦公樓市場租售可能保持景氣下行的狀態(tài)，在這種情況下，作為商務(wù)辦公樓必要配套設(shè)施的智能化系統(tǒng)及其安全防范子系統(tǒng)的市場是否也將出現(xiàn)波動?

　　有近慮，無遠(yuǎn)憂

　　作為商務(wù)辦公樓必備配套設(shè)施的安防系統(tǒng)，2009年商務(wù)辦公樓安防的市場總量在短期內(nèi)將受到一定程度的牽連，我們可從商務(wù)辦公樓供應(yīng)量和安防系統(tǒng)的占比來推測。

　　政策引導(dǎo)與地區(qū)性開發(fā)拉動

　　目前可見的影響是：由于商務(wù)辦公樓空置率較高，部分新項(xiàng)目延遲進(jìn)度或開盤時間，對設(shè)備采購的周期有影響。例如，上海很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都延期了，甚至連處于好地段的外灘項(xiàng)目都有停工現(xiàn)象。上海格瑞特機(jī)電系統(tǒng)工程有限公司工程部技術(shù)室戚經(jīng)理深有體會，“據(jù)公司內(nèi)部從2003年到2009年3月份的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年的項(xiàng)目簽約最少。”

　　不過，這種推遲并不會無期限。上海三意樓宇王偉春表示，“由于政策規(guī)定地塊三年內(nèi)沒有動工會被政府沒收，因此，預(yù)計(jì)至少到明年上半年商務(wù)辦公樓相應(yīng)配套工程項(xiàng)目會開展。”而部分經(jīng)濟(jì)中心城市如北京，為了催化商業(yè)市場的辦公需求，北京政府已出臺的《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎勵辦法(試行)》所示，政府日益注重，將采取更多的優(yōu)惠鼓勵商務(wù)辦公樓物業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。

　　另外，與核心城市京、滬、深、穗影響較大不同，二三線城市的地區(qū)性開發(fā)受到普遍關(guān)注，如天津、昆明、南通、煙臺、青島、濟(jì)南、天津、廈門等。例如，作為天津河?xùn)|區(qū)政府重點(diǎn)項(xiàng)目之一的天津嘉里中心已加快建設(shè)速度。嘉里中心項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為8.6萬平方米，建筑面積為72萬平方米，將建成38層、建筑面積約10萬平方米的香格里拉五星級酒店，71層、300多米高的國際甲級商務(wù)辦公樓，近3000平方米的無柱宴會廳和高級服務(wù)式公寓、綜合購物中心、高級精裝公寓、地下停車場等。

　　成都、重慶兩市正以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)，配以商務(wù)辦公、生產(chǎn)加工、生活配套等功能的工業(yè)地產(chǎn)正成為新一輪地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。而在昆明，由于政府大力推行“城中村”改造計(jì)劃以及“綠色、節(jié)能”理念，將激發(fā)出可觀的新型商機(jī)。截止2011年，昆明起碼有70個城中村要改造，且都位于一環(huán)、二環(huán)路地段，地段優(yōu)勢成為今后商務(wù)辦公樓的大賣點(diǎn)。

　　諸多類似地方政府助推的項(xiàng)目，必然將吸引設(shè)計(jì)單位、重要智能化集成商、設(shè)備提供商角逐。上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司趙濟(jì)安就表示幾乎每個禮拜去一次昆明，正是與政府搬遷辦項(xiàng)目有關(guān)。[nextpage]

　　智能化看漲，安防占比持平

　　作為推測商務(wù)辦公樓安防市場規(guī)模的另一個重要數(shù)據(jù)就是占比。據(jù)了解，一般智能化系統(tǒng)的投資占總造價的7-8%，而安防平均約占智能化總投資的22%。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，商務(wù)辦公樓對智能化系統(tǒng)的需求在提升，而安防也已經(jīng)成為必不可少的子系統(tǒng)。

　　不論地產(chǎn)景氣如何，商務(wù)辦公樓智能化系統(tǒng)的投入有三大前提：一是樓盤的性質(zhì)，是自用還是租售;二是樓盤的檔次和功能;三是看開發(fā)商的理念。由于每個商務(wù)辦公樓的差異比較大，難以有準(zhǔn)確的投資比重。據(jù)介紹，如果以樓盤性質(zhì)來看，出租性的大樓一般投資不大，基本上按照國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)做，每平方米幾十塊錢;而自用性大樓則考慮相對周全，如果這樣方方面面都考慮進(jìn)來的話，弱電的每平方米投入會達(dá)到200元以上。其二，根據(jù)樓盤檔次和功能的不同，一般智能化的占比約為3-4%到7-8%之間。而現(xiàn)在的商務(wù)辦公樓并不是純粹的辦公樓，還包括商場、酒店、會議等，呈現(xiàn)出功能模塊化的趨勢，如上海環(huán)球金融中心就是典型，這將促使智能化投入增大。其三，成本預(yù)算還取決于甲方的認(rèn)知程度。趙濟(jì)安分析，“部分開發(fā)商按規(guī)定關(guān)注最基本的檔次;認(rèn)知程度更高一層的開發(fā)商會關(guān)注提升投資價值的系統(tǒng);最高層次的開發(fā)商希望做‘標(biāo)桿'，形成樓盤的獨(dú)特價值。”

　　作為智能化子系統(tǒng)的安防，其投入也因上述原因出現(xiàn)一定幅度的正常波動，但平均而言占智能化的22%。受訪者普遍認(rèn)為，即便商務(wù)辦公樓租售不景氣的情況下，安防的投入也不會出現(xiàn)大幅下跌，因?yàn)樗呀?jīng)成為剛性需求，必須合乎標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。根據(jù)最新的規(guī)范GBT50314-2006智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，入侵報警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子巡查管理系統(tǒng)、汽車庫(場)管理系統(tǒng)，不論是商務(wù)辦公樓，還是行政辦公樓、金融辦公樓，這五個子系統(tǒng)都是必備的。對于開發(fā)商來說，安防的比重在總造價中微乎其微，即便節(jié)省也省不了多少錢。甚至部分地區(qū)因“土政策”支持，整體上安防占比還可能出現(xiàn)上升趨勢。如上海要求，商務(wù)樓的正門外、停車場、大堂、電梯廳、轎廂、樓梯出入口、總臺接待處等公共部位都要求強(qiáng)制性安裝彩色攝像機(jī)，趙濟(jì)安認(rèn)為，“上海的細(xì)則高于國家的要求，受這種地方性政策的帶動，個人認(rèn)為每平方米安防投入的上升趨勢是存在的。”

　　在當(dāng)前樓市呈現(xiàn)景氣下行之下，由于管理規(guī)范“保底”，大部分集成商與設(shè)備商對此并不擔(dān)憂項(xiàng)目預(yù)算會被砍掉?，F(xiàn)階段開發(fā)商對安防系統(tǒng)的投資、對采購安全設(shè)備以及工程施工的要求，將不會有大變化，仍處于正常波動范圍之內(nèi)?？偟膩砜矗≌禺a(chǎn)低迷及次代危機(jī)的教訓(xùn)正在促使商業(yè)地產(chǎn)回歸理性，而不只是短暫的繁榮。