隨著經(jīng)濟水平的提高，人們對智能化安防系統(tǒng)的需求也發(fā)生了相應的變化。以智能小區(qū)為例，從房地產(chǎn)商角度，建設智能化安防系統(tǒng)能夠增加小區(qū)的附加值，可作為一個噱頭進行宣傳，以促進銷售。
“智能小區(qū)這兩年朝著更加智能、人性的方向發(fā)展，對房產(chǎn)商來說希望讓小區(qū)能夠向智能化、高檔化發(fā)展;物業(yè)單位希望能夠通過科技的手段使小區(qū)管理更上一層，服務好業(yè)主;業(yè)主住戶希望能夠在智能小區(qū)內(nèi)享受科技帶來的方便生活及綜合的安全服務。” 福建泰安科貿(mào)有限公司副總工程師張進表示。從物業(yè)管理方來看，要求安防系統(tǒng)功能實用，操作簡單，能在最大程度上方便管理，運行穩(wěn)定;而業(yè)主最主要考慮的是安全性、舒適性、便利性、私密性，簡單易用。
盡管這三方的愿望都很美好，但智能化程度越高，所付的成本就越高，房價就會攀得更高，這也是目前的一大矛盾。靜觀這幾年的需求變化，業(yè)內(nèi)人士稱，高端小區(qū)智能化系統(tǒng)推的也是比較大的，但高端群體性的智能化系統(tǒng)應用沒以前多。以前大多停留在概念炒作階段，近年來，物業(yè)、業(yè)主、房地產(chǎn)商都注重實用性，而不是講究智能化系統(tǒng)高度的集成性以及智能化程度。
為適應人們不斷提高的安防需求，新建小區(qū)的安防系統(tǒng)建設如火如荼，舊小區(qū)的安防系統(tǒng)改造也刻不容緩。細看全國部分地區(qū)情況，上海三意樓宇王偉春說：“上海的老小區(qū)(原無小區(qū)安防系統(tǒng))基本上在世博會之前都改造過了，主要是由政府出資批量性的改造，包括小區(qū)出入口、聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等?，F(xiàn)在承接的小區(qū)改造項目很少。”就昆明競運達承接的小區(qū)項目比例來看，也是新建的較多，改造的少。
改造難度較大
新建小區(qū)的安防系統(tǒng)建設主要是根據(jù)樓盤的定位匹配相應的安防系統(tǒng)，而舊小區(qū)的安防系統(tǒng)改造難度與復雜度相對來說大很多。分析其原因，達實智能黃志勇說：“過去很多小區(qū)智能建設缺少長遠的精確定位，以市場為導向，產(chǎn)品造型缺少統(tǒng)一規(guī)劃;從網(wǎng)絡建設到安防門禁、對講、停車等應用沒有去考慮是否需要到一個統(tǒng)一的管理平臺;面對此類物業(yè)，智能化改造也相對較難，如有些物業(yè)管理方既想實現(xiàn)便捷應用，又不想花太多錢，很難取舍;原先的系統(tǒng)是淘汰還是直接升級，如何找到合適的廠家都是問題。但總的來說，主要還是業(yè)主對于分攤成本費用上的因素比較多一點，智能化程度是否需要高度統(tǒng)一化并非首先考慮的前提。”
同樣，深圳市宇波智能工程技術有限公司董事長劉昭談到：“由于部分小區(qū)業(yè)主的認識度和接受度有限，如何與小區(qū)業(yè)主溝通協(xié)商也成為改造過程中的難題之一。”
應用較普遍，升級和兼容是難題
從安防系統(tǒng)應用效果來看，業(yè)內(nèi)人士表示，目前智能化小區(qū)主要是智能物業(yè)和日常安防管理，大多是一種大眾化應用，不是個性化應用。福建泰安科貿(mào)有限公司副總工程師張進說：“目前一般小區(qū)安防會使用的有周界報警、停車場管理、樓宇對講、監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、戶內(nèi)報警、LED公告顯示、電梯五方通話等。”
達實智能黃志勇反映道：“智能化安防系統(tǒng)并非越先進越好，即使在一些中低端小區(qū)樓盤中，其智能化系統(tǒng)的使用率并不太高，像智能手機一樣，支持的應用越多，具備的功能越強大，系統(tǒng)就越難以學習和維護，普通用戶對其要求也就越高，當期望與現(xiàn)實產(chǎn)生不如意時，用戶對于此類的智能化抱怨也多。”
從技術應用程度來講，小區(qū)樓宇對講到智能家居的基本應用都已涵蓋，智能系統(tǒng)與業(yè)主使用率最大的是門禁一卡通，但是要達到通過智能終端控制家居電器，實現(xiàn)家庭安防還是在高檔樓盤小區(qū)，在國內(nèi)來講，已建成這樣的小區(qū)，但并未廣泛推廣出來。在使用過程中，國內(nèi)的智能化系統(tǒng)技術水平相對不是很高，存在系統(tǒng)升級和兼容難題。
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需加強后期維護
從維護來看，一般兩年質保期以后，開發(fā)商則不再進行統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會自主選定。但一般質保期過后，維護費用加大，維修人員的專業(yè)維護能力欠缺。“維護維保有一定的滯后性，不像電梯有強制性的維護措施，智能化系統(tǒng)目前還沒有強制性的標準，相對并不是特別的完善。目前很多系統(tǒng)過完三五年之后處于癱瘓和半癱瘓的狀態(tài)，紅外對視和周界三五年之后都會成為擺設。” 湖南尚格物業(yè)黃國輝談到。
達實智能黃志勇也表示：“國內(nèi)包括深圳有很多智能化小區(qū)都還存在一個問題：物業(yè)只上系統(tǒng)，不管維護。很多小區(qū)的停車場或門禁對講處于半癱瘓狀態(tài)，還有些系統(tǒng)用了一兩年都沒人去管，質保期滿了，物業(yè)不愿意投入更多的維護資金去尋求工程商的續(xù)簽，而只一味把責任推給原生產(chǎn)廠家，導致廠家委屈、業(yè)主委屈、物業(yè)也‘委屈’。”一個系統(tǒng)要想發(fā)揮其功能，應在使用過程中加強管理維護。
回款相對較慢
與過去相比，承接的智能小區(qū)建設更加規(guī)范，要求施工水平高。但受樓控政策影響，小區(qū)項目回款周期較慢，付款條件不太理想。因此為規(guī)避風險，工程商一般會跟房地產(chǎn)商有選擇性的合作。據(jù)上海三意樓宇王偉春介紹：“上海項目資金回籠比較正常，從來不會對供貨商拖款，一切按合同執(zhí)行。另外，工程做得好，積累了一定的信譽，也對技術、質量有保證。而與開發(fā)商長期合作，他們也比較放心，我們的工程報價也有一部分讓利。”深圳宇波劉昭談到：“我們接觸到的情況是，一般會先付進度款的70%。而維護業(yè)績占小區(qū)業(yè)績總比重的10%。”
針對以上問題，需要房地產(chǎn)商、物業(yè)管理單位、工程商、業(yè)主等幾方共同努力解決。在智能小區(qū)安防系統(tǒng)建設初期，房地產(chǎn)商樹立更具前瞻性的投資理念并合理規(guī)劃;在使用過程中，物業(yè)管理單位還應最大程度發(fā)揮安防系統(tǒng)的實際效用;工程商在建設安防系統(tǒng)時，以用戶需求為導向，選擇適用的安防產(chǎn)品或系統(tǒng)，嚴控施工環(huán)節(jié)并加強維護;在舊的小區(qū)安防系統(tǒng)改造過程中，業(yè)主多一點理解與支持。
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