在今年的兩會會議上，政府工作報告在關于2121年中國主要發(fā)展目標中提出：新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。
從字面上看，舊改小區(qū)是指在城市、縣城建于2000年以前的小區(qū)，其一般存在環(huán)境質(zhì)量比較差、配套設施不足等問題，或嚴重影響住戶的日常生活。如此看來，舊改不僅可以改善小區(qū)的基礎設施，還能使居民的物質(zhì)和精神生活得到滿足，同時有效推進城市更新和開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型。
新技術、新基建驅(qū)動“舊改”建設
單從數(shù)字“5.3萬”背后，我們也能清晰的了解到，舊改不僅僅是一項規(guī)模浩大的建設工程，也或許將拉動上下游各個行業(yè)領域的投資，為行業(yè)帶來億萬市場新商機。
從建設現(xiàn)狀來看，舊改小區(qū)有以下三座“大山”：一是管網(wǎng)破舊，上下水道、電網(wǎng)、煤氣管道、光纖等設施，存在缺失和老化嚴重兩大問題；二是公共服務缺失。由于舊改小區(qū)建設時間較早，電梯服務、文化娛樂、便民服務等設施缺失，同時機動車與非機動車存放不便等問題凸顯；三是缺乏物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍臟亂差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等問題日益凸顯。而這三大缺陷，正無時無刻不影響居民的居住生活。
也或許是被舊改小區(qū)三座“大山”“壓迫”已久，舊改小區(qū)成為了最為關注的民生建設工程。但事實上，除了兩會的推動，舊改小區(qū)的建設熱潮早有預兆。
首先，在當下，土地價值仍在不斷升值。老舊小區(qū)地處核心區(qū)域，相比傳統(tǒng)建設的投資巨大，老舊小區(qū)改造可以用相對小的代價去有效撬動城市經(jīng)濟發(fā)展；其次，以人工智能、5G、大數(shù)據(jù)中心等為核心的新興技術快速發(fā)展，也為各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級注入新動能，如何將新基建的數(shù)字化新技術同“舊改”有機結(jié)合成為關注焦點，進一步推動舊改小區(qū)的建設。
總而言之，老舊小區(qū)改造是智慧城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。
老舊小區(qū)改造的三大剛需：安防、節(jié)能以及高效利用
由于老舊小區(qū)往往地處城市核心區(qū)域，土地本身仍處于升值狀態(tài)，故老舊小區(qū)改造不能單純從老舊小區(qū)的改造入手，要通過功能的重置提升新的價值，為城市價值提升創(chuàng)造新機遇。
同時，在老舊小區(qū)改造的建設中，需要制定制定老舊社區(qū)評估機制，并因地制宜制定相應的解決方案。在基礎類改造內(nèi)容上抓剛需，進行數(shù)字化基礎建設，運用科學新技術大幅提升效率，從而解決并滿足老舊小區(qū)改造的剛需——安防、節(jié)能、空間的高效利用。
基于老舊小區(qū)改造的三大剛需以及各小區(qū)現(xiàn)狀。結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、AI智能等高新技術，冠林以“社區(qū)智能化改造+示范點升級改造+社區(qū)智慧運維云平臺”為建設思路，推出了老舊社區(qū)解決方案。具體看來，該方案具有以下功能表現(xiàn)：
●人行系統(tǒng)改造：通過部署人臉通行閘機，運用人臉比對技術，APP藍牙，二維碼開門等技術，業(yè)主可通過完成注冊，實現(xiàn)無感通行。
●車行系統(tǒng)改造：通過部署冠林車輛通行系統(tǒng)，實現(xiàn)車牌，車輛屬性的快速識別，實現(xiàn)車輛無感通行，提高小區(qū)出入口車輛的通行效率。
●小區(qū)單元門改造：通過部署冠林可視對講系統(tǒng)，以AI人臉識別、指紋識別、二維碼識別等方式替代傳統(tǒng)刷卡、密碼出入，實現(xiàn)無感通行；同樣，手機APP具有云對講服務，業(yè)主可通過云對講進行遠程開門，方便訪客通行。
●安防系統(tǒng)改造：在小區(qū)周界部署智能攝像機，構(gòu)建小區(qū)第二道安全防線。當發(fā)生異常情況時能產(chǎn)生報警信號，有效保障小區(qū)內(nèi)外安全，同時可減輕物業(yè)管理人員的工作負擔。
●公共設施系統(tǒng)改造：將社區(qū)中給的每一項基礎設施連接到系統(tǒng)中，通過感知系統(tǒng)收集每一項設備運營情況，從而實現(xiàn)對每一設施的管理和保護，比如通過垃圾分類系統(tǒng)，引導居民分類投放，幫助居民養(yǎng)成垃圾分類投放的生活習慣。
●物業(yè)服務升級：通過可視化信息流，實現(xiàn)物業(yè)人員管理、工作工單管理、報修服務、繳費管理等，從而提升物業(yè)的服務水平和業(yè)主的滿意度。
同時，冠林老舊社區(qū)解決方案還具有海量并發(fā)存儲、支持第三方系統(tǒng)接入、在線運維和在線升級，以及全用戶客戶端應用四大優(yōu)勢，通過在前端必要的智能感知終端，實現(xiàn)對人員、房屋、車輛信息進行實時管理和報警聯(lián)動, 實現(xiàn)社區(qū)“人、屋、車、場、網(wǎng)”等的管理立體化，提高社區(qū)綜合管理水平。
老舊小區(qū)改造不等同于智慧社區(qū)
盡管新技術和建設成果來看，老舊小區(qū)改造似乎是另一種方式的智慧社區(qū)建設，但需要強調(diào)的是，老舊小區(qū)改造并不等同于智慧社區(qū)。
首先，兩者的建設主體不同。老舊小區(qū)改造是以社區(qū)主導、政府引領，各方支持的方式統(tǒng)籌推進。而智慧社區(qū)則是以開發(fā)商和物業(yè)為主導，其次。兩者的改造內(nèi)容和目標也不同。老舊小區(qū)改造是通過對老舊小區(qū)的基礎設施，如水電路氣網(wǎng)、電梯、停車庫等配套設施、物業(yè)管理和公共服務進行改造，從而提升提升居民幸福感。而智慧社區(qū)建設主要針對新開發(fā)樓盤，借助數(shù)字化、信息化的手段，通過個性化、智能化以及完善貼心的物業(yè)服務與生活增值服務來提升房產(chǎn)附加值。
盡管與智慧社區(qū)建設大有不同，但老舊小區(qū)改造之于智慧城市的建設，依舊具有重大的現(xiàn)實意義。從城市發(fā)展角度來看，老舊小區(qū)改造可盤活土地價值，為城市挖掘空間的服務力，更像是一座城市文化的延續(xù)，有著新建城區(qū)永遠無法取代的優(yōu)勢。同時，老舊小區(qū)改造有助于解決存量住房項目的軟硬件問題。過去20年來房地產(chǎn)市場的主要變化是在增量上，即出讓大量土地建設大量房子。如果老舊小區(qū)的硬件(基礎設施、配套設施等)與軟件(物業(yè)管理等)在全面改造中得到提升，中國房地產(chǎn)市場的存量住房與新建住房在品質(zhì)方面將會更加平衡。另外，在解決民生問題的同時，老舊小區(qū)改造還能擴大消費，帶動居民戶內(nèi)改造，適應人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業(yè)品的市場需求。
商機無限，潛力無限。但老舊小區(qū)的改造，同智慧城市建設一般，也需要翻越重重“高山”。在老舊小區(qū)改造過程中，標準制定是最大的難題。目前各地老舊小區(qū)改造水平不一，改造技術和交付標準存在較大差異。同時，改造資金有限以及戶意見和滿意度問題也在一定程度上制約著老舊小區(qū)的改造建設。
中國已經(jīng)消除絕對貧困，為全球減貧貢獻了中國智慧。那么，告別老舊小區(qū)，是否也應該成為未來五年或者未來十年中國社會的建設目標之一？
未來，無限期待！
（本文根據(jù)對冠林科技采訪整理）
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